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旧楼装电梯 新法仍要“磨”?

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广州出台新《办法》首提费用分摊参考标准 但未触及高低层住户矛盾解决

无对低层住户补偿标准 专家称不同类型不同层高标准难统一“解药”在民间

加装电梯">旧楼加装电梯起纠纷,对广州街坊来说已不是新鲜事。据不完全统计,广州目前有约5万套高层建筑需要加装电梯,尽管2012年至今完成了1300多例电梯加装,但这个数字也只占总数约3%

20151230日,广州市法制办发布《广州市既有住宅增设电梯办法(修订草案)》,进行为期一个月的征求意见。市民纷纷猜测:旧楼加装电梯中的“硬骨头”是不是要被解决了?但记者连日来走访发现,市民对于通过一个方案解决所有的旧楼装电梯问题并不抱太大期待。解决 这一“顽疾”的“药方”或仍在民间,除了“跑断腿、磨破嘴”,反复谈,没别的捷径。

年近七旬的董老接完孙子,孙子在楼梯上高声喊着“爷爷,快点”,但他依旧在二楼喘着粗气。老人家弓着腰,手扶着一侧的栏杆,快有些支撑不住了。“我真的不知道自己还能爬几年楼梯。看来我有生之年是看不到这栋旧楼装电梯咯。”董老叹息说。就在17日,他还拿着一尺多厚的材料去找当地街道协商,其中就包括法院的判决书。为了自家这栋楼装电梯,他前后当了3年多“跑腿工”,但依旧没戏。

新办法未触及高低层住户矛盾

2012年实施至今,广州已经完成了1300多例旧楼加装电梯,但只占总数约3%。此次出台的新办法,较原有办法新增了不少内容。原有的“双三分之二”原则没有变,仍需要“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意”。新办法规定,新增电梯的建筑设计方案至少要公示10天,公示有关的费用由申请人负责,而如果收到任何异议,应当和异议人进行协商。业主之间如果发生争议,向基层人民调解组织请求调解的,应组织调解。

在这方面,广州天河区某干休所管理办公室负责人唐杰(化名)感触最深。“我们作为社区管理方,其实和街道、居委需要承担的责任有些类似,整个社区要求加装电梯,我们几乎全程参与了协调和矛盾调解,但调解永远是次要的,解决矛盾需要拍板,而不是好心相劝,有些矛盾,怎么调解都没用。”

新办法还提出,同意新增电梯的业主应当以书面形式达成协议,协议包含四项内容,其中包括电梯费用的预算和资金筹集方案,电梯维护费用分摊方案和对低层住户的补偿方案。

而记者在实际采访中发现,最难解决的其实是对低层住户的补偿解决方案,低层住户与高层住户的矛盾是最为尖锐的,不过目前新办法并未涉及补偿方案的详细办法。

分摊费用从三层起递加

费用问题仍然是市民最为关注的。新办法的提法和旧办法一致,最为直接的是业主分摊费用,如果是房改房,可以申请单位住房维修基金,还可以申请房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金等。

不过在暨南大学某旧楼住户徐先生看来,修建电梯的资金,不是最大的难题。“年纪大的一般都有子女资金上的帮助,自己也多少有积蓄,只要能建,多数人可以出这个钱。”

此外,新办法首次提出了出资分摊比例的参考方案,第三层参数为1,第二层为0.5,第一层为0,而从第四层开始,每增加一个楼层,系数就提高0.1,即第四层1.1,第五层1.2,第六层1.3,以此类推。同一楼层各户的出资比例,则按照业主房子面积占建筑总面积的比例来确定。

为加装电梯闹上法庭

天河区某干休所退休老人董老所在的社区一共有16栋楼,每栋楼8层,目前住的都是退休老干部,多年之前就有多名老人因无法下楼,强烈要求加装电梯。

但此举遭到低层住户的一致反对。20148月,记者在该社区采访时,目击低层住户与高层住户起口角甚至肢体冲突的场面,双方均指责对方“自私自利”。

在董老看来,那次冲突其实“没有必要”,因为早在2012年,广州市中院的行政判决书就判定,该社区加装电梯的程序符合有关规定。

“走上法院,也是没有办法。”董老说,一边是几年都没下过楼透过气的老人,一边是不愿意妥协的低层住户,“所有的程序都办下来了,两个三分之二的规则也符合,一切都准备好了,但还是不能施工。”

问题的关键出在补偿数额上,加装电梯,意味着高层住宅市场升值,同时一定程度上阻挡了低层的通风采光和出行,补偿是应该,但董老说,谈判的时候,有人提出要“几十万元,这明明就是不想谈,我们没有办法接受。”

不知道开了多少场协调会,一直无果,有一次,一位低层住户松了口,补偿费用第一次处在一个可以接受的范围,“大概谈下来是十万八万。”但仅过了一天,这位住户又反悔了,提高了补偿要求,后来董老了解到,是因为这位住户受到其他低层住户的压力,“说他是叛徒”。

如今,董老已经没有再参加协调会的力气,他从六楼的家里下楼,大概要花半小时,上楼的时间更是要一个小时以上,“不知道能不能申请强制执行安装电梯呢?”董老下巴不停在抖。

近几年,在记者采访过的数十个需要加装电梯的楼栋案例中,有不少和董老所在楼栋的情形相似:程序合法,但无法安装。究其原因,仍旧是高层和低层住户无法就补偿问题谈不拢,甚至恶性循环,邻里关系破裂。

唯一秘诀是“跑断腿磨破嘴”

即便顺利完成电梯加装,也只是起点。按照新办法规定,加装电梯之后,还需要配备一名持有执照的安全管理员,这也意味着,此后的一系列电梯的管理、维护,需要所有住户继续协商、合作。“加装电梯其实是邻里关系的问题,是没办法完全按照法规来办的,邻里之间,人情啊道德啊这些,比规定还要重要。”暨南大学某已加装电梯的旧楼住户李先生感叹说。

事实上,暨南大学校园内多个楼栋也曾因加装电梯持续矛盾。“低层住户也骂过我,当时我有些懊恼,觉得为什么邻居一场,要闹成这样,后来谈好了赔偿数额,大家说话也就好听了很多。”

暨南花园某楼栋已经加装了电梯,不少老人上下楼方便,有住户告诉记者,加装电梯经历了协商不下僵持的过程,最终成功加装,主要靠热心人持续做工作。用一句话总结经验,那就是“跑断腿,磨破嘴”。

记者注意到,该楼栋共有10层,按照面积分摊管理费,基本分两种户型,面积为106平方米的一年的电梯管理费为445元,面积为99平方米的一年的电梯管理费为416元,一层和二层的住户无需缴纳。在李先生看来,高层住户需求迫切,言语容易过激,低层住户则认为自己利益受到侵害,不愿让步,如果谈判说话还不客气,很容易就吵起来。只能坐下来谈,反复谈。

专家支招 官方只能提出“均码”出路仍靠协商

广州市社科院城市管理研究所研究员黄石鼎带领的团队曾调查了140栋想要加装电梯的楼栋和54栋已经加装电梯的楼栋,根据“电梯使用频率”、“加装意愿”和“房屋升值率”三个影响因素,编写了《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》。

这份调研结论提出了针对不同层高的住宅的低层住户补偿标准,比如对于八层住宅来说,一二层可以获得赔偿,对于九层和十层住宅来说,一二三层可以获得赔偿。

但在公布的新办法中,并没有具体的补偿标准参考,在黄石鼎看来,这很正常,“这个问题太复杂了,一万栋楼,可能有一万种特殊情况,不可能提一种标准,然后大家一致执行。”在黄石鼎看来,新标准只是一个参考标准,而非强制标准。

黄石鼎认为,如果真的要把参考做好,应该是一整套标准,就是针对不同类型、不同的层高,提出不同的标准,但这样的工作量无疑是巨大的。黄石鼎举例说,就像买衣服,每个人都有自己的尺码,现在提出的办法,相当于“均码”,每个人都考虑的是自己楼栋的情况,但作为一个参考办法,需要考虑的是科学性,如果每栋楼都要公布一个办法,“那就不叫办法,而是叫方案了。”